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    最大的獨立型物業公司IPO:去年營收超30億 毛利率低于行業平均

    2021-06-25 18:00:00 中新經緯

      中新經緯客戶端6月25日電 (薛宇飛)近日,獨立型物業管理公司——長城物業集團股份有限公司(下稱長城物業)在港交所遞交了招股書,其通過獨立拓展項目而實現規模擴張的方式引起外界關注。

      招股書稱,按照2020年的在管建筑面積、合約建筑面積及收入計算,長城物業在中國所有獨立物業管理公司中排名第一。但相較于房企的下屬物業公司而言,其利潤率有些偏低,盈利能力仍需進一步提升。

      碧桂園服務突擊入股 公司上市前大額派息

      長城物業的前身深圳市長城物業管理公司于1993年4月成立,由國企深圳市長城房地產發展公司(現為深圳市中洲投資控股股份有限公司)全資擁有,后者于1994年9月在深交所上市。后來,長城物業推出員工持股計劃,工會委員會占據了公司超60%的股份,中洲控股退居二股東。

      這之后,長城物業的股權多次發生變更,一些由個人控制的合伙類公司開始逐漸擴大持股比例,直至工會委員會不再持有公司股份。2018年1月,成都市盛美同贏投資合伙企業(有限合伙)(下稱盛美同贏)通過接收其他股東轉讓的股份,進入長城物業的股東行列。

      就在距離長城物業發布招股書前的不到2個月,即2021年4月29日,盛美同贏以5.4億元人民幣的對價將其持有的1332萬股股份轉讓給了碧桂園服務。背靠碧桂園的碧桂園服務,是當前國內最大的物業管理公司之一,市值超2400億港元,總市值長期位居已上市物業公司第一。招股書并未披露碧桂園服務為何在招股書發布前入股的原因及考量。

      長城物業股權結構圖。來源:長城物業招股書

      截至目前,長城物業由熙城睿家持股20.7%、熙城睿和持股18.5%、熙城睿豐持股11.85%、熙城睿盈持股8.95%、熙城睿安持股6.50%、中洲控股持股18.22%、碧桂園服務持股15.28%。這些股東中,除了中洲控股和碧桂園服務以外,其余五家合伙企業被確定為一致行動人,合計持有長城物業66.50%的股份。

      上述5家“熙城”系公司,分別由長城物業多位管理層成員所掌控。據中新經緯客戶端統計,馬興文擁有長城物業約8.76%股份,陳耀忠擁有約7.97%股份,呂雨華擁有約2.42%股份,梁志軍擁有約2.41%股份,四人合計擁有約21.56%的股份,并被列為最終控股股東。

      上述四人,均是長城物業管理層的核心人物。陳耀忠曾在中洲控股擔任助理工程師一職,并于1993年加入長城物業,現任公司董事會主席、執行董事兼總經理;梁志軍、呂雨華均為執行董事兼副總經理,分別于1996年、1998年進入長城物業;馬興文為非執行董事。

      過去的三年間,長城物業均分派了股息,2018-2020年分別約為1.12億元、0.47億元、0.52億元。在發布招股書前的2021年4月份,公司再度宣布將向現有股東派付股息約1.03億元。2018-2020年,長城物業的凈利潤分別約為0.71億元、1.34億元、2.07億元。

      六成項目位于核心城市 盈利能力偏低

      近兩年,中國的物業公司掀起一波上市浪潮,數十家企業爭相赴港IPO,這些企業中,絕大多數都是脫胎于房地產開發商,通過房企母公司不斷輸送的項目擴大規模。

      招股書稱,長城物業是中國規模最大的獨立全業態物業管理服務提供商!拔覀冏元毩⒂谖覀兊牡禺a開發商及業主取得管理項目的良好往績證明了我們在市場競爭中勝出的能力,而我們的市場認可度及客戶忠誠度體現我們全心全意為客戶服務和持續的自我完善!睂τ诠惊毩⑼卣箻I務的能力,招股書如是說。

      2018-2020年,長城物業的在管建筑面積分別約為8440萬平方米、1.01億平方米、1.09億平方米。截至2021年3月31日,共擁有708個在管項目及855個合約管理項目,在管總建筑面積約1.15億平方米,合約管理總建筑面積1.53億平方米。公司的在管建筑面積中,約62.4%位于一線或新一線城市。

      在管面積上,長城物業與華潤萬象生活、新城悅服務大致相當,后兩家2020年的在管面積分別約為1.1億平方米、1億平方米。華潤萬象生活、新城悅服分別隸屬于房企華潤置地和新城控股,它們的管理面積基本都來源于母公司,與這兩家相比,長城物業的營收、利潤水平如何呢?

      長城物業營收、利潤等情況。來源:長城物業招股書

      2018-2020年,長城物業實現營業收入約24.04億元、28.10億元、30.36億元;華潤萬象生活實現營業收入約44.40億元、58.76億元、67.84億元;新城悅服務實現營業收入約11.73億元、20.24億元、28.66億元。與規模相當的兩家同行相比,長城物業的營收表現弱于華潤萬象生活,高于新城悅服務,不過,新城悅服務的營收增速較快,兩者2020年的營收差距已經不到2億元。

      盈利方面,2018-2020年,長城物業實現凈利潤約0.71億元、1.34億元、2.07億元,華潤萬象生活實現凈利潤約4.23億元、3.65億元、8.18億元,新城悅服務實現凈利潤約1.52億元、2.82億元、4.52億元。長城物業在凈利潤總額上明顯低于華潤萬象生活和新城悅服務。

      2018-2020年,長城物業的毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%,華潤萬象生活的毛利率為15%、16.1%、27.0%、新城悅服務的毛利率分別為29.4%、29.6%、30.7%,長城物業2020年的毛利率低于其他兩家。與整個行業對比,中指院數據顯示,2020年在港物業服務上市公司的毛利率均值為28.6%,長城物業也存在偏低的情況。

      物業管理服務占比偏大 收款率不高

      進一步分析可以發現,長城物業利潤水平較低,與物業管理服務收入占比較大、平均物業管理費較低有關。

      一般而言,物業管理公司的收入由物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務三部分組成。其中,物業管理服務是物業公司收入的基礎,但由于這部分收入受人工成本、物業費增速等因素影響較大,利潤率較低,因此,如果這項收入在總收入中的占比偏大,公司的利潤情況就會較差。

      長城物業業務構成情況。來源:長城物業招股書

      招股書顯示,2018-2020年,長城物業實現物業管理服務收入約19.06億元、21.96億元、23.15億元,占總營收的約79.3%、78.1%、76.3%,占比較大。上述三年間,這部分收入的毛利率分別為16.3%、16.8%、19.0%,均略低于各年份整體的毛利率。

      招股書認為,公司物業管理服務的毛利率很大程度上受物業管理服務收取的平均每月每平方米費用及提供該服務承擔的成本的綜合影響。2018-2020年,長城物業平均物業管理費分別為1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月。中指研究院數據顯示,2020年12月,二十大城市物業服務均價為2.33元/平方米/月。

      此外,長城物業還面臨著物業管理費收款率偏低的壓力,2018-2020年,其物業管理費收款率分別為76.1%、78.6%、81.1%。對比華潤萬象生活,其住宅、寫字樓物業管理費的收繳率在2020年分別達到了93.1%、97.6%。

      在長城物業四個主要的業務板塊中,社區增值服務的毛利率最高,2018-2020年分別達到了22.0%、26.2%、30.2%。招股書解釋稱,社區增值服務毛利率的上升,主要受擁有高毛利率的空間管理服務、社區購物服務及家居服務占總體收益的百分比提升,以及擴充停車場管理服務帶來的規模經濟效應所致。

      不過,社區增值服務收入占總營收中的占比并不高,2018-2020年分別為9.8%、11.4%、12.1%,有待進一步提升。

      長城物業上市后是否會加碼毛利率更高的社區增值服務?就上述問題,中新經緯客戶端于25日多次致電長城物業集團辦公電話,但均未獲接聽。(中新經緯APP)

      (文中觀點僅供參考,不構成投資建議,投資有風險,入市需謹慎。)

      中新經緯版權所有,未經書面授權,任何單位及個人不得轉載、摘編以其它方式使用。

    (編輯:董文博)
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